Jak ustalić z współwłaścicielem domu wspólne korzystanie z działki?
Czy powinniśmy spisać jakąś umowę? Jak zabezpieczyć jej przestrzeganie przez obydwie strony?
Dla kogo działka ?
Współwłaściciele działki mogą poprzez umowę określić sposób korzystania z działki. Umowa ta nie wymaga szczególnej formy, więc nie musi być sporządzana przed notariuszem. W umowie strony określają, kto jaką część otrzymuje do wyłącznego korzystania (na przykład założenia ogródka), a z jakiej części właściciele mogą korzystać wspólnie (wjazd na posesję, miejsce na kontener na odpady). Pomocne w określeniu zasad wspólnego korzystania z działki mogą być zasady wyrażone w Kodeksie cywilnym, w myśl których każdy ze współwłaścicieli powinien korzystać z rzeczy w taki sposób, jaki da się pogodzić z korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206). Zabezpieczeniem umowy może się stać zapis wyłączający możliwość zniesienia współwłasności, jednak na czas nie dłuższy niż pięć lat. Prawo zezwala na przedłużenie tego okresu. Można tego dokonać w ostatnim roku przed jego upływem, na przykład w formie aneksu do umowy. Przedłużenie, które jest dokonywane na następne pięć lat, można ponawiać (art. 210).
Podstawa prawna:
- ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Kto remontuje dach ?
Jeżeli dom jest objęty współwłasnością, zarówno zamieszkujący górę, jak i sąsiad z dołu powinni ponieść wspólnie koszty ewentualnych remontów domu mających wpływ na jego kondycję. Zgodnie z prawem współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości posiadanych udziałów. Oznacza to, że przykładowo w domu dwukondygnacyjnym dla ochrony interesów współwłaściciela zamieszkującego górną kondygnację nie ma znaczenia to, iż powierzchnia dolnej kondygnacji jest większa.
W myśl przepisów Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (czynności zachowawcze). Nie ma wątpliwości, że do takich czynności zaliczyć trzeba wykonanie koniecznego i niezbędnego remontu jednego z elementów konstrukcji budynku. Czynności zachowawcze mogą być podejmowane przez część współwłaścicieli bez pytania pozostałych o zgodę. Natomiast współwłaściciel, który dokonał nakładów na przedmiot współwłasności, może dochodzić zwrotu ich wartości od pozostałych współwłaścicieli, uwzględniając wielkość ich udziałów w rzeczy wspólnej. Innymi słowy, współwłaściciel, który pomimo tego, że sąsiad odmówił udziału w kosztach remontu dachu, zdecydował się na jego przeprowadzenie, ma prawo domagać się stosownego rozstrzygnięcia w sądzie. Trzeba tu jednak zaznaczyć, że możliwość odzyskania od współwłaściciela części wyasygnowanych na remont środków na drodze sądowej dotyczy sytuacji, gdy ów remont był rzeczywiście potrzebny. Tylko wówczas, gdy czynność ma zmierzać do zachowania wspólnego prawa (w opisanym przypadku – zapobiec katastrofie budowlanej), korzysta z tej szczególnej ochrony. Sytuacja ulegnie zmianie, jeżeli jeden ze współwłaścicieli zechce na przykład zmienić kolor dachówki, chcąc dopasować ją do oryginalnie pomalowanych ram okiennych. W tym wypadku będzie musiał wystąpić o zgodę do pozostałych współwłaścicieli, a w razie jej braku – jeśli ma przynajmniej połowę udziałów, będzie mógł zwrócić się do sądu, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Podstawa prawna:
- ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
źródło obrazka : nieruchomosci-jablonska.pl
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz